7月30日，新修訂的《杭州市物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）經(jīng)省十三屆人大常委會第三十次會議批準，將于明年3月1日起施行。

新修訂的《條例》包括總則、物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務、物業(yè)的使用和維護、監(jiān)督管理、法律責任、附則等，共九章九十三條。

翻看《條例》，其中亮點多多。《條例》施行后，對于補齊物業(yè)管理服務短板，提升杭州市民群眾的獲得感、幸福感，無疑具有重要意義。

重點有五點變化！

1、物業(yè)管理納入基層治理體系

相較過去的物業(yè)管理工作側重于行業(yè)管理，《條例》明確將物業(yè)管理活動納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局，還規(guī)定應當建立和完善人民調解、行政調解相銜接的物業(yè)管理活動糾紛多元調處、化解機制等。

在日常生活中，因物業(yè)管理信息不公開、管理區(qū)域劃分不當?shù)纫鸬拿芗m紛屢見不鮮。本次修訂后，《條例》明確規(guī)定了信息公開的形式，在相關章節(jié)專門規(guī)定了業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人、建設單位的信息公開義務，保障業(yè)主的知情權。

《條例》將物業(yè)管理區(qū)域劃分單獨作為一章，明確在編制建設工程設計方案或者初步設計時，應當合理確定主要配套設施設備的共用范圍。對于老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的確定問題，《條例》專門作出規(guī)定，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主、相關的居民委員會意見后，結合城市管理和物業(yè)管理實際需要來確定。

2、鼓勵運用數(shù)字賦能物業(yè)管理

《條例》鼓勵運用數(shù)字化等新技術、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺作用，倡導業(yè)主投票采用電子方式，用以解決業(yè)主投票率低、決策難的問題。考慮到老年人等群體的合法權益，《條例》作出規(guī)定：“業(yè)主投票一般應當采用電子方式，但是業(yè)主要求提供紙質方式的，業(yè)主委員會應當提供。”

為推進數(shù)字化建設，《條例》規(guī)定由市房產(chǎn)主管部門負責建立、維護本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，并推廣其在業(yè)主大會會議組織、物業(yè)管理信息公開、促進業(yè)主與物業(yè)服務人溝通交流等方面的運用。比如，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務人應當通過本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡系統(tǒng)或者其他約定方式，聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議。

3、創(chuàng)設物業(yè)管理委員會制度

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在物業(yè)管理中居于重要地位。《條例》從業(yè)主委員會工作職責、業(yè)主委員會選舉制度、規(guī)范業(yè)主委員會運行管理等方面，對有關規(guī)定作了進一步完善，業(yè)主委員會會議、信息公開、業(yè)主委員會成員禁止行為、罷免和職務終止、離任移交、審計和財務管理等各項制度也更加完善。

在尚未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作失靈、業(yè)主委員會換屆選舉、老舊小區(qū)推行物業(yè)管理等情形下，如何保障物業(yè)管理的有序進行？《條例》創(chuàng)設了物業(yè)管理委員會制度，作為對業(yè)主自治機制的補充和落實物業(yè)管理屬地責任的舉措。

物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設單位指派代表和業(yè)主代表組成，主要任務是負責組織具備條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者指導換屆選舉業(yè)主委員會。為了維持老舊小區(qū)、尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的新交付物業(yè)小區(qū)、未能及時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理正常運轉，維護業(yè)主合法權益，《條例》規(guī)定可以由依法成立的物業(yè)管理委員會臨時代行業(yè)主委員會職責。

4、禁止強制獲取業(yè)主生物信息

為了提升物業(yè)服務質量，《條例》根據(jù)民法典有關規(guī)定，對物業(yè)服務人的義務作出具體規(guī)定，特別明確物業(yè)服務人不得強制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露個人信息、強制購買其提供或者指定的商品或者服務以及其他侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)權利的行為。

《條例》還明確了物業(yè)服務收費標準及其調整程序，對物業(yè)費的承擔和交納作了修改完善。其中，明確了物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業(yè)費。如果物業(yè)服務人以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由實施上述行為，將處一萬元以上五萬元以下罰款。

作為業(yè)主，同樣應該自覺履行義務，按照約定按時足額交納物業(yè)費，遵守物業(yè)管理區(qū)域內共有部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、綠化等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章。

對于業(yè)主違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地的行為，物業(yè)服務人還可以按照物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定予以清理。如果違反消防安全管理規(guī)定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電的，由消防救援機構責令改正，處五十元以上二百元以下罰款。

5、規(guī)范物業(yè)專項維修資金使用

物業(yè)專項維修資金怎么用，什么情況下可以用？《條例》在國家和省有關物業(yè)專項維修資金的繳存、使用等制度的基礎上，進一步明確由區(qū)（縣、市）城鄉(xiāng)建設主管部門在辦理物業(yè)竣工驗收備案時核驗物業(yè)專項維修資金的交存情況，并對物業(yè)專項維修資金的正常使用、緊急狀況下使用以及禁止使用情形等作了補充規(guī)定。

《條例》明確，對于涉及整個物業(yè)管理區(qū)域的共有部分的，在該區(qū)域全體業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業(yè)共有部分的，在其相關業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。

當發(fā)生電梯嚴重故障，消防設施、器材嚴重損壞，建筑外立面存在脫落危險，圍墻、道路坍塌，屋頂、外墻滲漏，排水設施嚴重堵塞或者損壞等緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項維修資金對共有部分進行維修和更新、改造的，《條例》規(guī)定，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會審核，并經(jīng)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會確認后，可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，直接申請使用物業(yè)專項維修資金。

值得一提的是，《條例》細化對小區(qū)共有部分收入使用方面的規(guī)定。物業(yè)服務人對物業(yè)服務用房中的經(jīng)營用房等共有部分進行經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。共有收入應當主要用于補充物業(yè)專項維修資金，但補充后達到首期交存金額的可以停止補充，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理的其他需要。（來源：杭州發(fā)布）